terça-feira, 14 de maio de 2013

É possível restringir a utilização de áreas lazer por pessoas que estejam em atraso com suas obrigações condominiais?

(...)  A pergunta acima possui entendimentos divergentes em nossos tribunais, posicionamentos estes que passarão a ser arrolados e debatidos no decorrer do presente artigo jurídico.
Em primeiro lugar, indispensável se faz entendermos e conceituar brevemente o que seria um condomínio, este consiste na situação em que mais de uma pessoa detém a propriedade sobre certo bem. Tal propriedade é dividida em frações ideais, sendo que apesar de ser titular de determinado percentual a pessoa não deixa de deter direitos sobre o bem em sua totalidade.
Vale ressaltar que o instituto jurídico do condomínio é classificado pela legislação vigente da seguinte forma: tradicional (artigos 1.314 a 1.326 do C.C.), necessário (artigos 1.327 a 1.330 do C.C.), edilício (artigos 1.331 a 1.356 do C.C. e a Lei nº 4.591/64).
Com relação ao presente trabalho nos interessa o instituto atrelado ao condomínio edilício, este segundo Luís da Cunha Gonçalves[1] em sua obra Da propriedade horizontal ou por andares, caracteriza o condomínio edilício, ou por andares pela conexão da propriedade singular de certas parcelas com a comunhão forçada e perpétua de várias partes do edifício.
Assim, ao se falar de condomínio edilício sabe-se que o proprietário da unidade autônoma individual poderá aliená-la e gravá-la de ônus real, sem o consentimento dos demais condôminos, sendo que todos os moradores do condomínio edilício poderão utilizar concomitante, dentro dos limites estabelecidos pela legislação, bem como pelas regras condominiais e de bom costume as áreas de destinação comum que compõem o condomínio.
Por sua vez, a legislação específica que versa sobre o tema, diga-se a Lei nº 4.591/64 (Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias) conceitua o instituto jurídico ora abordado da seguinte forma:
“Art. 1º As edificações ou conjuntos de edificações, de um ou mais pavimentos, construídos sob a forma de unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais ou não residenciais, poderão ser alienados, no todo ou em parte, objetivamente considerados, e constituirá cada unidade, propriedade autônoma sujeita às limitações desta Lei.”
Após arrolar brevemente o conceito do instituto jurídico do condomínio edilício, passaremos a abordar a questão atrelada ao recolhimento da taxa condominial, esta que serve para custear todas as despesas inerentes ao condomínio edilício.
Quando falamos em custeio de despesas, englobamos todas as quantias gastas para que seja realizada a devida manutenção do edifício, incluindo o pagamento de funcionários e gastos com as áreas de lazer, valores estes que serão adimplidos de forma proporcional por todos os condôminos, nos moldes prescritos pelo artigo 12, caput da Lei nº 4.591/64.
“Art. 12. Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a quota-parte que lhe couber em rateio.”
No tocante à obrigatoriedade do pagamento de despesas condominiais, essa responsabilidade está prevista no artigo 1.336, inciso I do Código Civil, bem como no artigo 12 da Lei n° 4.591 de 1964, dispositivos estes que estabelecem:
“Art. 1.336. São deveres do condômino:”
“I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;”
Portanto, resta claro que a conservação do condomínio edilício é realizada diretamente por todos os condôminos por intermédio do recolhimento da taxa condominial, nos moldes do que preceitua inclusive a jurisprudência pátria, de acordo com o que comprova o julgado abaixo transcrito:
“CONDOMÍNIO - DÉBITO - RESPONSABILIDADE DO CONDÔMINO – Os condôminos, ainda no condomínio por unidades autônomas, são responsáveis pelos pagamentos dos débitos daquele, consoante lhes couber por rateio, na proporção das respectivas frações ideais do terreno.”
(STJ - REsp 45.682-7 - 3ª T. - Rel. Min. Eduardo Ribeiro - DJU 03.06.96).
Dessa forma, restou demonstrado brevemente o conceito do instituto jurídico do condomínio edilício, bem como o que significa e ao que se destina a despesa condominial, podendo avançar o presente estudo às hipóteses de inadimplência da taxa condominial, bem como à análise das sanções que poderão ser impostas àqueles que tornarem-se inadimplentes com suas obrigações.
Com relação à inadimplência da taxa condominial, esta se revela simplesmente pelo não pagamento tempestivo do valor arbitrado em Assembleia pela maioria dos condôminos a título de taxa voltada à satisfação das despesas necessárias à manutenção do condomínio.
Insta salientar que o legislador pátrio estipula a sanção que deverá ser aplicada ao condômino que estiver em mora com o cumprimento de suas obrigações, mais especificamente ao adimplemento da taxa condominial.
A legislação em vigor preceitua no §3º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 a seguinte sanção pecuniária:
“§ 3º O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% ao mês, e multa de até 20% sobre o débito, que será atualizado, se o estipular a Convenção, com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pelo Conselho Nacional de Economia, no caso da mora por período igual ou superior a seis meses.”
Portanto, o próprio legislador ao redigir o texto da Lei nº 4.591/64, prevê de forma taxativa a sanção que deverá ser aplicada.
Contudo, com a promulgação e entrada em vigor do Código Civil no ano de 2002, ratificou-se que a sanção a ser aplicada ao condômino inadimplente seria a pecuniária, todavia, o legislador pátrio adotou outro critério com relação ao valor da multa a ser utilizada, nos moldes do que preceitua o § 01º do artigo 1.336 do Código Civil.
“§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Cumpre esclarecer que a divergência arrolada acima com relação aos valores a título de sanção pecuniária são objeto de vasta discussão doutrinária e jurisprudencial, debates estes que não dizem respeito ao presente artigo.
Entretanto, apenas a critério informativo, julgamos importante declarar que os doutrinadores que entendem que a sanção prevista pela Lei nº 4.591/64 deve prevalecer, sustentam esse entendimento com base no critério que leva em conta a especificidade da legislação, pois adotam a teoria de que a Lei nº 4.591/64 por ser específica para versar sobre condomínios em edificações deve prevalecer em relação ao previsto no Código Civil.
Por outro lado, aqueles que entendem que a sanção a ser imposta é a prevista pelo Código Civil, a praticam com base no critério temporal, vez que o Código Civil é posterior em relação à Lei nº 4.591/64, logo, atende melhor às necessidades da população, vez que emanou de uma sociedade mais moderna e que passa a interpretar de modo diverso o débito condominial, ou ao menos a gravidade que este representa para a coletividade.
Diferenças à parte, o que resta de importante nessa parte da análise jurídica ora realizada é que independente da multa a ser adotada, tanto no texto previsto pelo Código Civil, como aquele da Lei nº 4.591/64, o legislador pátrio adotou a sanção pecuniária como a cabível na hipótese de inadimplemento da taxa condominial, sendo esse o maior argumento de defesa para os moradores inadimplentes que passam a ser proibidos de frequentar as áreas de lazer do condomínio.
Vale ressaltar que os condôminos inadimplentes sustentam que a sanção a ser imposta pelo condomínio não pode ser outra que não a pecuniária, nos moldes previstos pelo artigo 1.336 do Código Civil, ou seja, busca assegurar o uso das partes comuns, incluindo as de lazer, pela ausência de previsão legal diversa, bem como pela tese de que o Regulamento Interno não pode suplantar juridicamente a lei civil e a Constituição Federal.
O entendimento acima exposto é defendido inclusive pelo jurista Fábio Ulhoa Coelho[2], que em sua obra Curso de Direito Civil leciona que a pena de suspensão do uso de áreas de lazer para o condômino inadimplente seria uma ótima providência para ele se sentir menos estimulado a inadimplir, todavia, ressalva o doutrinador que, pelo sistema legal, não cabe impor qualquer outra espécie de sanção ao condômino inadimplente além da pecuniária, que é a prevista pela legislação pátria.
Assim, ao acatarmos a tese supracitada concordamos que a inadimplência gera prejuízo ao condomínio em sua plenitude, devendo para tanto ser combatida, entretanto, não podemos olvidar que existem meios legais específicos para efetuar a cobrança lícita e exigível do crédito por intermédio de penalidades pecuniárias adequadas e que estimulam o ânimo de solver, não se permitindo, portanto, o cerceamento ao direito de propriedade como medida coercitiva e até mesmo coativa para que ocorra o adimplemento do débito condominial.
Dessa maneira, seguindo a linha de raciocínio exposta, não seria lícito privar o condômino inadimplente do uso de áreas comuns destinadas ao lazer, vez que os meios de coerção ao cumprimento da obrigação de adimplir a taxa condominial são estritamente aqueles previstos em lei. Isto se deve inclusive ao fato do ordenamento jurídico não permitir o exercício arbitrário das próprias razões como forma de compelir alguém a cumprir certa obrigação.
Além do mais, indispensável trazer a debate o fato de que a taxa condominial possui natureza propter rem, logo, autoriza em sede de execução judicial a penhora da própria unidade condominial, sem que se possa cogitar a incidência da Lei nº 8009/90, esta que dispõe sobre a impenhorabilidade do bem de família, logo, existe expresso amparo legislativo para viabilizar a cobrança por intermédio de tutela judicial.
Por fim, ainda com relação às sanções aplicáveis ao caso, penalidades estas que se prestam inclusive a fazer cessar a inadimplência da taxa condominial, a legislação pátria estipula ainda a aplicação aos devedores da sanção prescrita pelo artigo 1.337 do Código Civil, entendimento este sustentado inclusive pelo doutrinador Carlos Roberto Gonçalves[3] em sua obra Direito Civil Brasileiro.
“Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.”
Dessa forma, restaram comprovados os motivos utilizados por parte da doutrina para justificar a ilegalidade que seria causada na hipótese de restrição à utilização da área comum de lazer instalada no condomínio por parte dos moradores em mora com o pagamento da taxa condominial.
Assim, passaremos a discorrer sobre os motivos que fundamentam a restrição ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por parte dos demais doutrinadores.
Parte da doutrina entende que apesar da não existência de previsão legal, é lícito estipular outras espécies de sanções de modo a estimular o adimplemento tempestivo da taxa condominial, contudo, para que seja possível a implantação, bem como a exigibilidade de tais procedimento, necessário se faz o cumprimento de algumas exigências.
Insta salientar que as penalidades supracitadas antes de serem exigidas devem estar previamente prescritas na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno do condomínio, sob pena de serem afrontados princípios atrelados à dignidade humana, estes que encontram morada no artigo 01º, inciso III da Constituição Federal.
“Art. 1º. A República Federativa do Brasil, formada pela união indissolúvel dos Estados e Municípios e do Distrito Federal, constitui-se em Estado Democrático de Direito e tem como fundamentos:”
“III - a dignidade da pessoa humana;”
Cumpre esclarecer que a previsão para implantação dessa espécie de sanção na Convenção de Condomínio deve ocorrer por votação no ato de elaboração da Convenção, bem como do Regimento Interno.
Vale ressaltar que a Convenção Condominial devidamente instituída passa a obrigar todos os titulares de direitos sobre as unidades autônomas. Além do mais, a Convenção Condominial devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis obriga não só os titulares de unidades condominiais, mas passa a ser oponível também perante terceiros, nos moldes do que estabelece o artigo 1.333, parágrafo único do Código Civil.
“Art. 1333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.”
“Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.”
Com base no que fora descrito no parágrafo anterior, bem como no que estabelece o dispositivo legal acima transcrito parte da doutrina entende ser lícito estipular a suspensão do acesso às áreas de lazer da unidade condominial pelos condôminos inadimplentes, ou seja, baseados na força vinculante e legítima da Convenção Condominial, parte da doutrina sustenta que não há qualquer espécie de abuso nessa prática, desde que não haja nulidades na elaboração da Convenção.
Indispensável declarar que ao falarmos de área de lazer estamos nos restringindo a áreas exclusivamente destinadas ao lazer em sentido estrito, áreas estas que compõem a área comum do condomínio, porém, que não englobam, por exemplo: acessos ao empreendimento, utilização de elevadores, hall de entrada, entre outras reputadas como indispensáveis para a locomoção do morador nas dependências do condomínio.
Portanto, áreas de lazer englobariam os locais destinados à recreação que não impediriam o ingresso e a livre locomoção do morador inadimplente pelo condomínio, sendo tais áreas, por exemplo: piscina, playground, sauna, academia, churrasqueira, salão de festas, SPA, quadra poliesportiva, entre outras áreas destinadas exclusivamente ao lazer e recreação.
Dessa maneira, por intermédio do presente artigo foi possível pontuar considerações sobre o cerceamento ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por condôminos inadimplentes, expondo de forma célere os motivos adotados pelos doutrinadores que são favoráveis e contrários a tal prática.
Por fim, importante se faz ressaltar que apesar da grande controvérsia existente acerca do assunto, os Tribunais Superiores adotam a posição majoritária de que é vedado o cerceamento à utilização de áreas comuns destinadas ao lazer, sem deixar de frisar a existência de tese minoritária adotada nos casos em que há previsão de restrição claramente estipulada na Convenção de Condomínio, bem como no Regimento Interno devidamente aprovados e instituídos.


ZAPAROLI, Rodrigo Alves. Considerações sobre o cerceamento ao uso das áreas comuns destinadas ao lazer por condôminos inadimplentes. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3603, 13 maio 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24431>. Acesso em: 14 maio 2013.

Usucapião especial urbana e rural

Existe ainda uma modalidade de usucapião, a especial, que foi introduzida pela Constituição Federal. Dentro da usucapião especial existe a usucapião especial urbana e ainda, a usucapião especial rural.
Gonçalves, sobre as modalidades de usucapião especial urbana e rural afirma que:
Além das duas espécies mencionadas, o nosso ordenamento prevê ainda a usucapião especial, também chamada de constitucional por ter sido introduzida pela Constituição Federal sob duas formas: usucapião especial rural, também denominada pro labore, e usucapião especial urbana, também conhecida como pró-moradia. A de 1934 consagrou a modalidade rural, que está também regulamentada no art. 191 da Carta de 1988 e no art. 1.239 do Código Civil de 2002. (2011, p. 261)
Esta terceira modalidade de usucapião chama-se especial, porque o legislador brindou o usucapiente rural e urbano, por isso é que elas são conhecidas também como usucapião pro-labore e pró-moradia, respectivamente.
Sobre a usucapião especial urbana, Gonçalves (2011, p. 261), diz ser esta uma inovação trazida pela Constituição de 1988, estando sacralizada em seu artigo 183 e também no Estatuto da Cidade (Lei n. 10.257, de 10-7-2001), arts. 9º (usucapião urbana individual) e 10(usucapião urbana coletiva), assim como no art. 1.240 do novo Código Civil).
A modalidade especial urbana e rural é uma inovação constitucional porque o legislador para fazer valer o direito social à moradia reduziu o tempo para que o imóvel rural ou urbano seja usucapido.
Segundo os ensinamentos de Farias e Rosenvald:
Nas modalidades urbana e rural, a usucapião especial é uma das mais claras demonstrações do princípio da função social da posse na Constituição de 1988, pois homenageia aqueles que, com animus domini, residem e\ou trabalham no imóvel em regime familiar, reduzindo os períodos aquisitivos de usucapião para cinco anos. Tanto a usucapião urbana como a rural seriam as espécies de miniusucapiões extraordinárias, já que ambas dispensam os requisitos do justo título e boa-fé, contentando-se com a posse com animus domini, mansa e pacífica. (2012, p. 435)
É dizer que a Constituição presenteou aqueles que com animus domini, imprimiu ao imóvel a finalidade dele, seja cultivando as terras, seja fazendo dele a sua moradia. Reduziu o tempo para usucapir sob esta modalidade para tornar mais célere a aplicação da função social da propriedade.

1.2.3.1 Usucapião especial rural

Essa modalidade foi inserida no ordenamento jurídico brasileiro desde a Constituição de 1934.
De acordo com os ensinamentos de Gonçalves:
A usucapião especial rural ou pro labore surgiu no direito brasileiro, com a Constituição Federal de 1934, sendo conservada na Carta outorgada de 1937 e na Constituição de 1946. A Constituição de 1967 e a Emenda Constitucional de 1969 não repetiram o texto das anteriores, mas a última consignou os seus requisitos básicos, remetendo a sua disciplina à lei ordinária. (2011, p. 261-262)
Por não haver regulamentação na Constituição de 1967, tampouco na Emenda Constitucional de 1969, o instituto era aplicado com subsídios em lei ordinária que versava sobre a matéria.
Ensina ainda, Gonçalves que:
Enquanto não regulamentada, aplicou-se a Lei n. 4.504, de 30 de novembro de 1964, denominada Estatuto da Terra, até o advento da Lei n. 6.969 de 10 de dezembro de 1981, elaborada especialmente para regulamentar a aquisição, por usucapião especial, de imóveis rurais. (2011, p. 262)
A Lei 6.969 de 10 de dezembro de 1981 foi sancionada com o fito de disciplinar a usucapião especial rural. Em seu artigo primeiro[3], a Lei 6969/81, enumera os requisitos para usucapir imóveis rurais. 
No código Civil de 2002, o legislador em seu artigo 1.239, reproduziu ipsis litteris, o artigo 191[4] da constituição federal:
Art. 1.239. Aquele, que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade”.
Na lição de Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald (2012, p. 462), a usucapião rural é também conhecida por usucapião pro labore, esta modalidade teve objetivo de fixar o homem no campo, transformando a terra ocupada em produtiva, tendo como um dos requisitos, o usucapiente ter de trabalhar e morar no imóvel. Atualmente, essa modalidade é regulada pela Lei 6.969/81.
Veja que a usucapião nesta modalidade tem como requisito basilar a posse, atrelada ao cultivo da terra, e ainda, fazendo deste mesmo imóvel, além de produtivo, o lugar de sua moradia.
Asseveram ainda, Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald que:
Aqui a função social da posse é mais intensa do que na modalidade da usucapião urbana. A simples pessoalidade da posse pela moradia não conduz à aquisição da propriedade, se não acompanhada do exercício de uma atividade econômica, seja ela rural, industrial ou de mera subsistência da entidade familiar. O objetivo da desta usucapião é a consecução de uma politica agrícola, promovendo-se a ocupação de vastas áreas subaproveitadas, tornando a terra útil produtiva (...) (2012, p. 456). Destacou-se.
Da inteligência do texto acima destacado, depreende-se que o interesse do legislador brasileiro é, e sempre foi, dar aos imóveis a função social. Não os deixando a margem da negligência de seus proprietários.

1.2.3.2 Usucapião especial urbana

A usucapião especial na modalidade urbana, como o nome pressupõe, é um desdobramento da modalidade especial que permite aquisição de imóvel, em um lapso de tempo reduzido, em área urbana, desde que o usucapiente utilize o imóvel como local de sua moradia e/ou de sua família.
Conforme Carlos Roberto Gonçalves:
A usucapião especial urbana constitui inovação trazida pela Constituição Federal de 1988, estando regulamentada em seu art. 183, verbis: “Aquele que possuir como sua área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para a sua moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural. (2011, p. 264)
Esta modalidade representa uma inovação dentre as modalidades de usucapir, por ter como um dos requisitos um lapso temporal, na posse, reduzido.
Na mesma linha, assinalam Farias e Rosenvald (2012, p. 435) que a usucapião urbana abarca a posse de imóvel de até 250m², em área urbana, cumulada com a ocupação durante cincos anos ininterruptos, com intenção de tornar-se dono da coisa, e ainda que utilize o imóvel para moradia do ocupante e de sua família, desde que não possua outro imóvel urbano ou rural.
Então, os requisitos para usucapir imóvel através da modalidade especial urbana são: ocupar imóvel urbano com intensão de tornar-se dono, utilizando o bem para sua moradia e/ou de sua família, desde que não possua outro bem urbano/rural.
O art. 1.240 do Código Civil tratou de inserir a usucapião na modalidade urbana, sem qualquer alteração com relação ao texto constitucional. Aliás, nem poderia, pois cumpre o legislador subalterno respeitar a ordem superior, trabalhando dentro dos parâmetros traçados pela carta de 1988. (FARIAS; ROSENVALD, 2012, p. 436).
Não poderia a legislação infraconstitucional ir de encontro ao que reza a Carta Magna, por isso o art. 1.240[5] retrata ipsis litteris o artigo 183[6] da Constituição Federal de 1988. 
Conforme doutrinam Farias e Rosenvald (2012, p. 436), a usucapião especial fogem as tradicionais formas de aquisição de propriedade pelo decurso temporal onde são exigidos prazos mais extensos, e ainda, não são colocados limites quanto à extensão do tamanho dos imóveis a serem usucapidos, finalidade da posse e ainda, o requisito de não possuir o usucapiente outro imóvel.
Denomina-se especial justamente por, seus requisitos serem diferenciados: o decurso do tempo inferior às demais modalidades de usucapião, e ainda, requisito impar, é a de o usucapiente dar ao imóvel a finalidade da moradia.

PENA, Stephanie Lais Santos. Aspectos inconstitucionais da usucapião familiar. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3571, 11 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24163>. Acesso em: 14 maio 2013.

Usucapião ordinária

Essa modalidade, além de exigir a posse sem oposição e prolongada, exige ainda, que haja o justo título e a boa-fé.
Quando o adquirente possuir os requisitos elencados no artigo 1242 do Código Civil de 2002, ele usucapirá o imóvel no prazo cogente de 10 anos.
O artigo 1242 do Código Civil de 2002 fala em justo título, que enseja uma interpretação por vezes dúbia.
Justo título se caracteriza quando alguém adquire um bem de quem aparenta ser o verdadeiro proprietário, mas não o é,ou seja, o negócio jurídico de transmissão de domínio contém vícios.
Por justo título, entendem Farias e Rosenvald (2012, p. 422) ser um instrumento que conduz um possuidor acreditar que ele lhe outorga a condição de proprietário, quando não o faz. O título aparenta ser formalmente idôneo para efetivar a transferência da propriedade, mas possui um defeito que impede a aquisição. Em suma, é um ato translativo que por conter um vício não tem capacidade de transferir a propriedade.
Então, quando alguém avença um negócio com quem, a seu juízo, é o legítimo proprietário, mas não o é, ou, ainda que o transmitente seja o real proprietário do bem objeto da transação, essa se deu através do instrumento incorreto, configurado está o justo título.
A compra e venda, a troca, a dação em pagamento, a doação, o dote, o legado, a arrematação e a adjudicação são as formas mais triviais de transmissão de bens que constituem justo título.
Para Farias e Rosenvald:
Boa-fé é o estado subjetivo de ignorância do possuidor quanto ao vício ou obstáculo que lhe impede a aquisição da coisa (art. 1.201 do CC). Para fins de usucapião, resulta na convicção de que o bem possuído lhe pertence. Ao adquirir a coisa, falsamente supôs ser o proprietário. (2012, p.428)
Não basta somente o requisito do justo título nesta hipótese, uma vez ausente a boa-fé, carece a ação de usucapião ordinária de pressuposto formal.
Portanto, justo título não se confunde aqui com boa-fé, essa é a ignorância acerca do vício que obstaculiza a aquisição da coisa de forma regularizada, já o justo título é quando embora tenham as partes firmado um negócio jurídico, este não reste perfeito, por uma das possibilidades alhures elencadas. 
Logo, justo título e boa-fé são requisitos autônomos e indispensáveis na ação de usucapião ordinária.

PENA, Stephanie Lais Santos. Aspectos inconstitucionais da usucapião familiar. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3571, 11 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24163>. Acesso em: 14 maio 2013.

Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária é a modalidade que possui o maior lapso temporal para que o bem possa ser usucapido. Mas, em que pese à necessidade de maior tempo no exercício da posse, esta modalidade dispensa os requisitos justo título e boa-fé.

Leciona Orlando Gomes que: “A usucapião extraordinária caracteriza-se pela maior duração da posse e por dispensar o justo título e a boa-fé.” (2005, p.192)

Acerca dos requisitos necessários para usucapir através da modalidade extraordinária, Farias e Rosenvald (2012, p. 414) amestram que de todos eles, o requisito fundamental é o tempo para haver a conversão da posse em propriedade.

Sem o lapso temporal previsto em lei, não há possibilidade de usucapir um bem.

Ainda no que concerne aos requisitos desta modalidade, Farias e Rosenvald (2012, p. 416) pontuam a questão da posse que não menos importante que o fator tempo, tem de estar presente para haver a possibilidade de usucapir, afirmam para tanto que os meros detentores do bem não poderão usucapi-lo, necessitando estar presente a posse, requisito formal indispensável nesta modalidade. Se um mero detentor intentar usucapir um bem, carecerá este, de legitimidade e interesse para figurar no pólo ativo de uma ação de usucapião.

Atrelado ao requisito formal do tempo tem ainda que está presente o requisito posse, pois não se pode usucapir um bem sobre o qual não se tem a posse.
Farias e Rosenvald asseveram ainda que:
A posse necessariamente será acompanhada do animus domini. Consiste no propósito de o usucapiente possuir a coisa como se esta lhe pertencesse. O possuidor que conta com animus domini sabe que a coisa não lhe pertence, porém atua como o desejo de se converter em proprietário, pois quer excluir o antigo titular. Em virtude da causa originária da posse, excluem-se da usucapião os possuidores que exercem temporariamente a posse direta por força de obrigação ou de direito (art. 1.197 do CC). Pessoas como os locatários, os comodatários e os usufrutuários recebem a posse em virtude de uma relação jurídica de caráter temporário, que, ao seu final, exigirá a devolução da coisa. Portanto, durante todo o período em que exerçam a posse direta, não afastam a concomitância da posse indireta daqueles de quem obtiveram a coisa. (2012, p. 417)
Pelo acima exposto, depreende-se que os requisitos para esta modalidade de usucapião são tão somente a posse em determinado lapso temporal, ou seja, para adquirir um bem através dessa modalidade, não precisam estar presentes o justo título, muito menos a boa-fé.

Sobre a exclusão daqueles que exercem a posse direta por força de obrigação ou de direito, dispõe o artigo 1.197[2] do Código Civil.

O animus domini é outro requisito essencial à aquisição de um bem através da ação de usucapião, até porque, se o possuidor não tivesse o interesse de ter o domínio do bem, a ação de usucapião não teria razão de ser.

Na usucapião extraordinária, para obter a titularidade de proprietário de um imóvel, o decurso temporal tem de ser de no mínimo quinze anos, já para ser titular de um bem móvel através desta mesma modalidade o prazo cai para cinco anos.

Nesta modalidade, o justo título e a boa-fé são presumidos, eis que, alguém que exerce a posse de um referido bem por tão longo prazo, seja de um bem imóvel ou móvel, e ainda, seja essa posse ininterrupta e sem oposição, plasmado está ai o animus domini, e ainda, a gritante negligência do antigo proprietário.

PENA, Stephanie Lais Santos. Aspectos inconstitucionais da usucapião familiar. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3571, 11 abr. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/revista/texto/24163>. Acesso em: 14 maio 2013.