quarta-feira, 13 de novembro de 2013

Conceito de retrovenda

A cláusula especial da retrovenda[i], ou venda a retro, é a mais controversa entre as cláusulas especiais da compra e venda. Isso se deve ao fato de sua pequena relevância prática além da potencialidade de sua utilização para atos usurários combatidos pela lei.
Sobre essa questão, Venosa dispõe que “sabido da importância das vendas imobiliárias para o patrimônio dos contratantes, resulta extremamente inconveniente essa cláusula, cuja franca utilidade facilmente percebida é mascarar empréstimos onzenários ou camuflar negócios não perfeitamente transparentes.”[ii]
Deteremo-nos nessa questão em outro momento. Por ora, conceituemos o instituto.[iii] O Código Civil brasileiro trata em seu artigo 505:
O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se o direito de recobrá-la no prazo máximo de decadência de três anos, restituindo o preço recebido e reembolsando as despesas do comprador, inclusive as que, durante o período de resgate, se efetuaram com a sua autorização escrita, ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Já o direito português trás no diploma civil[iv] no art. 927º que “diz-se a retro a venda em que se reconhece ao vendedor a faculdade de resolver o contrato”.
Pela simples leitura dos arts. 505 do Código Civil Brasileiro e do 927º do Código Civil Português podemos verificar uma diferença essencial no instituto em cada país. No Brasil, a cláusula é restrita aos bens imóveis, enquanto a lei portuguesa permite a incidência tanto aos imóveis quanto aos móveis.
A outra diferença está no prazo para resolução do contrato. Em Portugal o prazo máximo, para imóveis, é de 5 (cinco) anos, enquanto no Brasil alcança, no máximo, 3 (três) anos. Ressaltemos que no último não existe possibilidade da cláusula atingir bens móveis, já no primeiro é admissível e o prazo máximo é de 2 (dois) anos.
Sobre esse prazo decadencial, Martinez revela que para evitar uma indefinição prolongada, o legislador estabeleceu prazos máximos para o exercício da cláusula de venda a retro. Os prazos são imperativos, sendo, portanto, improrrogáveis.[v]
Podemos conceituar a retrovenda e a venda a retro como uma cláusula especial da compra e venda que oferece ao vendedor o direito potestativo de resolver o negócio, restaurando o status quo ante, ao se pagar o valor da venda (mais o valor das despesas em caso de benfeitorias necessárias realizadas pelo comprador ou demais despesas autorizadas pelo vendedor, quando houver) dentro do prazo decadencial. Nas palavras de MARTINEZ[vi]: Trata-se de um contrato de compra e venda em que se confere ao vendedor a faculdade de, querendo, resolver o contrato.
Leitão segue a mesma linha: Esta figura consiste numa modalidade de venda em que a transmissão da propriedade não se apresenta como definitiva, na medida em que o vendedor se reserva a possibilidade de reaver o direito alienado, mediante a restituição do preço e o reembolso das despesas feitas com a venda[vii].
Vasconcelos, por sua vez, aduz que o elemento distintivo desta modalidade está na discricionariedade do vendedor para resolver o contrato, voltando a adquirir a propriedade da coisa[viii].
A exposição do conceito demonstra o efeito resolutório do ato do vendedor. E a doutrina concorda nesse ponto. Não se cogita uma condição suspensiva. E realmente, é o efeito resolutório que mais se adequa ao instituto.

GUERRA, André Fonseca. Da retrovenda. Jus Navigandi, Teresina, ano 18, n. 3786, 12 nov. 2013 . Disponível em: <http://jus.com.br/artigos/25816>. Acesso em: 13 nov. 2013.

Se não houver casamento, pacto antenupcial é nulo

O pacto antenupcial é nulo se não for feito por escritura pública e ineficaz se não lhe seguir o casamento. Assim determina o artigo 1.653 do Código Civil que foi seguido pela Justiça de São Paulo ao decidir uma ação em que uma mulher pedia o reconhecimento da união estável após a morte de seu companheiro. 
No caso, antes de se casar, a mulher fez um contrato antenupcial prevendo um regime de bens. Porém, não houve casamento e os dois viveram em união estável até a morte do homem. A 7ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu que vale o regime de união estável e a comunhão parcial de bens, e não o que foi estabelecido no pacto.
Em primeira instância, o magistrado afirmou que o pacto antenupcial, apesar de não ter havido casamento, deve ser reconhecido como manifestação válida de vontade das partes. “Com efeito, o referido pacto não é nulo, visto que observou as formalidades legais, e sua ineficácia somente poderia ser reconhecida, nos termos do artigo 1.653, do Código Civil, caso não fosse estabelecida um entidade família.”
Em recurso, a mulher pediu a declaração de que sua convivência com o companheiro foi somente sob o regime de comunhão parcial de bens. Segundo ela, o pacto antenupcial é ineficaz já que não foram contraídas as núpcias pelo casal. Os herdeiros do falecido pediram o reconhecimento do termo inicial da união.
Para o relator, desembargador Luiz Antonio Costa, a decisão deve seguir os fundamentos do artigo 1.653 do Código Civil e declarada a união estável mantida entre a mulher a o morto, prevalece o regime da comunhão parcial de bens (artigo 1.725 do Código Civil).
“Impossível conferir eficácia ao pacto antenupcial que previa outro regime, uma vez que a condição para que gerasse efeitos seria um casamento que não ocorreu”, afirmou no voto. O relator determinou que seja reconhecida apenas a comunhão parcial expressamente prevista na legislação civil.

Apelação 0318168-56.2009.8.26.0100
Clique aqui para ler a decisão.
http://www.conjur.com.br/2013-nov-12/nao-houver-casamento-ou-escritura-pacto-antenupcial-nulo