sexta-feira, 21 de março de 2014

Ação de Manutenção de Posse

A defesa da posse e da propriedade é uma matéria extremamente importante.
Antes de falarmos sobre a ação de manutenção de posse, devo mencionar o conceito que o próprio legislador se encarregou de trazer de "possuidor", em seu artigo 1.196 do Código Civil:
Considera-se possuidor todo aquele que tem de fato o exercício, pleno, ou não, de algum dos poderes inerentes à propriedade”.
O objeto da possessória é apenas proteger a posse de uma violência que venha a se caracterizar no campo da ameaça, turbação ou esbulho. Delineado esse objeto, só resta reconhecer as três espécies de ações previstas no Código de Processo Civil, como possessórias: o interdito proibitório, a reintegração e manutenção de posse.
O artigo aqui versará sobre a ação de manutenção de posse.
Cuida-se de ação destinada à conservação na posse, protegendo-o contra a turbação.
É a ação que compete ao possuidor de qualquer coisa, seja móvel ou imóvel, corpórea ou incorpórea, contra quem venha perturbar (turbação) a sua posse.
São diversos sinônimos acerca desta ação como: força turbativa, ação de força nova, de preceito cominatório ou interdito de manutenção. Para fundamentar a ação, deve o autor, em cuja posse se encontra a coisa, provar a turbação praticada contra a dita posse, afirmando a data em que ela se iniciou, a fim de que dentro de ano e dia, possa fruir a expedição liminar do mandado de manutenção.
Isto é, sem a devida constatação comprovada sobre o início da turbação, não haverá interesse processual legítimo.
Essa turbação há que ser material. É como esclarece COELHO DA ROCHA: “A turbação se dá por vias de fato, consistindo, pois, em atos materiais, não em palavras ou intenções. E, por se exigir turbação material, ela deve ser evidenciada turbação de fato, pois que a turbação de direito buscaria outro remédio processual para garantia da ameaça.”
Seja na turbação, seja no esbulho, a posse deve ser julgada, preferentemente, a favor daquele que prova o domínio sobre a coisa.
Segue o raciocínio os autores JOÃO LUÍS ALVES, CARVALHO SANTOS E CLÓVIS BEVILÁQUA: “Não se deve julgar a posse em favor daquele a quem evidentemente não pertencer o domínio.”
É a exceptio proprietatis, que os doutrinadores colhem na interpretação do art. 505 do Código Civil. Para intentar a ação de manutenção, deve o requerente provar:
a) a sua posse;
b) a turbação; e
c) a continuação da posse, embora turbada.
Tal como na ação de reintegração, o réu pode exigir, na manutenção, que o autor preste caução, sob pena de depósito da coisa litigiosa.
Na ação de manutenção cabe ao autor pedir perdas e danos, como ao réu, em sua contestação.
A contestação da ação transforma o seu rito processual em ordinário.

Por: Dr. Marco André Clementino Xavier. Advogado Militante. Membro da Comissão do Jovem Advogado. Ex-Assessor Jurídico do MPF. Colunista de Jornais e autor de artigos jurídicos. Assessoria Jurídica em Direito Imobiliário.

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Vai comprar um imóvel novo? Além da construção, confira também a documentação!

É como um sonho materializado: você encontrou aquele lugar que tanto sonhou! Seja casa, sobrado ou apartamento, o seu imóvel está finalmente ao seu alcance!
Depois de muita procura, apareceu uma oportunidade que parece imperdível. A construção te agrada, o preço cabe no seu bolso e o vendedor (ou o corretor) deixa tudo ainda mais atrativo. Parece mesmo uma decisão certa e segura.
Neste momento de tanta empolgação, é normal o comprador deixar passar algumas perguntas fundamentais que deveria fazer ao vendedor ou corretor. Ao me deparar com alguns casos apresentados por compradores notei que em geral deixam de conferir a papelada referente ao imóvel, na verdade é comum que nem mesmo toquem no assunto durante a negociação imobiliária, presumindo na mais pura expectativa de boa-fé no negócio que o vendedor não estaria oferecendo ao mercado aquele imóvel se não estivesse tudo certo.
No entanto, a profusão de ocorrências que temos visualizado nos demonstra que, infelizmente, esta presunção não deveria ser tão frequente. Menos vistas nos grandes empreendimentos imobiliários, como os novos e modernos edifícios residenciais, as irregularidades na documentação final das obras em pequenas casas e sobrados têm gerado grandes transtornos aos compradores.
O momento atual do mercado imobiliário é muito bom para os construtores, a procura por novos imóveis aumentou muito com os programas de financiamento imobiliário oferecidos pelos Bancos, com aval do governo federal, nos últimos anos. Por isso temos visto muitos pequenos construtores investindo na produção de residências populares.
O problema surge quando o vendedor, ansioso por colher os frutos de seu investimento, fecha negócio com um comprador igualmente ansioso, muitas vezes antes da conclusão da obra.
São as condições perfeitas para acontecerem diversos contratempos, desde diferenças entre o projeto sobre o qual foi feita a compra e o resultado final da construção e, principalmente, defeitos na documentação final do imóvel - que é o objeto deste nosso comentário.
O comprador deve ter a iniciativa e não deve ter nenhum receio de exigir o projeto do imóvel, algo que não acontece em mais de 90% das aquisições imobiliárias, simplesmente porque não é habitual em nosso país. Mas entendo que deveria ser. A partir daí, o comprador também não conhece o Alvará de Construção e deixa de saber importantes informações sobre seu objeto de desejo.
O que temos visto é que o comprador dá o sinal de negócio, muitas vezes equivalente a significativa parte do preço total (mais de 10% e até mesmo 30% do preço), compromete-se em contrato com a compra, e é só quando surge algum problema (em geral o atraso na entrega do imóvel ou então se dá a entrega com muitos problemas na construção) é que procura um advogado imobiliário. Ao ser interpelado sobre a documentação do imóvel, mesmo a mais básica como o registro imobiliário (também conhecido por “matrícula”), é que se dá conta de que nunca se preocupou em analisar qualquer documento.
Portanto, ao se decidir por comprar um imóvel, se vale um conselho, além da planta baixa, exija do vendedor todos os detalhes técnicos do projeto, da autorização para a construção, do registro imobiliário, entre outros, antes de comprometer o orçamento.
Publicado por André C. Neves Advogado 
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Fissuras, rachaduras, problemas no imóvel, como proceder?

Em primeiro lugar, cumpre destacar duas situações: a primeira é se o imóvel foi comprado diretamente da construtora; a segunda é se o imóvel é financiado por alguma instituição financeira.

Em se tratando de imóvel comprado da construtora, a mesma é responsável por qualquer dano estrutural pelo prazo de 05 (cinco) anos, inicialmente. Todavia, há a questão do vício oculto, aquele em que só aparece com o tempo, nestes casos para se entrar com ação contra a construtora responsável pela obra, o prazo prescricional é de 20 (vinte) anos, contado a partir da constatação de vícios ou defeitos da construção.

A Terceira Turma do STJ proferiu decisão neste sentido no REsp 903.771, onde foi determinado que o prazo que o dono do imóvel tem para ingressar em juízo contra a construtora, por danos relacionados à segurança e solidez da obra, começa a contar a partir da ciência das falhas construtivas.

Nesse sentido, os consumidores que, mesmo passado os 05 anos de garantia da obra, podem entrar na Justiça para pedir reparo ou indenização, não importando se já passou o tempo de garantia da construtora. Somente a partir desse momento começa a correr o prazo vintenário.

Ressalte-se que esse prazo vale somente para os chamados vícios ocultos, já que o prazo para reclamação de vícios aparentes, como portas quebradas, paredes mal pintadas, pequenas trincas, etc. É de 90 dias após a entrega da chave.

Para requerer indenização por perdas e danos por vícios nas obras, a ação prescreve em 20 anos, a partir de quando for constatado o problema por um perito.

Por fim, quanto aos imóveis financiados, os mesmos contam com cobertura securitária para danos físicos do imóvel, assim ocorrendo situações desta natureza, devem ser acionados imediatamente.

Mas cumpre atentar-se que algumas instituições financeiras, também são responsáveis pelo empreendimento, uma vez tem engenheiros em seu quadro de funcionários, além de que contratam a construtora e seguradora que serão responsáveis pelo empreendimento.
 
Publicado por Liz Werner 
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